Fachbeiträge

Zurück

Der Verein als Mieter und Vermieter

Grundsätzlich ist zwischen einem Wohnraum- und einem Gewerbemietvertrag zu unterscheiden.

Bei einem Wohnraummietvertrag stehen die Rechte und der Schutz des Mieters im Vordergrund. Im Gegensatz dazu sieht das Gesetz bei Gewerbemietverträgen nur verhältnismäßig wenige Bestimmungen vor, vielmehr wird den Vertragsparteien ein großer Entscheidungsspielraum eingeräumt.

Bei einem Wohnraummietvertrag kann der Mieter jeweils am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Will hingegen der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, bleibt hier die Dauer des Mietverhältnisses nicht unberücksichtigt.

Der Vermieter kann nur aus berechtigtem Eigeninteresse kündigen. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben genannt und begründet werden.

Ein Gewerbemietvertrag kann von beiden Parteien bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden.

Heiz- und Warmwasserkosten müssen in Häusern mit zentraler Heiz- oder Warmwasserversorgung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die einzelnen Kostenarten weiterer Nebenkosten müssen genannt werden. Generalklauseln sind unzulässig und entbinden den Mieter von der Zahlung jedweder Betriebskosten (mit Ausnahme der warmen Betriebskosten). Zusätzlich muss auch im Mietvertrag geklärt werden, wie die Nebenkosten entrichtet werden sollen. Wird eine Pauschale vereinbart, kann der Vermieter keine Nachforderungen stellen, wenn die Kosten höher ausfallen, der Mieter aber auch keine Rückzahlung verlangen, wenn diese niedriger sind, als zugrunde gelegt.

Während im Wohnraummietrecht die Umlage der Betriebskosten auf die im Gesetz verankerten Positionen beschränkt ist, können im Gewerbemietvertrag auch weitere Nebenkosten auf den Mieter übertragen werden, sofern sie im Mietvertrag aufgeführt werden.

Bei Wohnraummietverträgen sind starre Renovierungsklauseln grundsätzlich ungültig, insbesondere Vereinbarungen über die Endrenovierung dürfen nicht pauschal getroffen werden. Im Gegensatz zu Renovierungskosten sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Es können lediglich Vereinbarungen getroffen werden, wonach der Mieter Kosten für sog. Kleinreparaturen übernehmen muss.

Grundsätzlich ist der Vermieter auch bei Gewerberäumen verpflichtet, das Mietobjekt während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sollen diese Aufgaben auf den Mieter übergehen, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden. Bei Gewerbemietverträgen kann auch die Instandsetzung bzw. -haltung vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag kann der Vermieter hier im Rahmen der vertraglichen Gestaltung alle Kosten aus Reparaturen und Renovierungen auf den Mieter übertragen.

Grundsätzlich sind bauliche Veränderungen dem Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Bei Gewerbemietverträgen können weitgehende Vereinbarungen getroffen werden, die dem Mieter das Recht einräumen, in bestimmten Situationen bauliche Maßnahmen auch ohne Einwilligung des Vermieters vorzunehmen.

Bei kurzfristigen Mietverhältnissen gelten fast ausschließlich die Vereinbarungen, die im Mietvertrag getroffen werden. In den meisten Fällen haftet der Mieter für die Mietsache.

Häufige Fehler in Mietverträgen:

• Der Mietvertrag wird von den falschen Personen unterschrieben.
• Bei Pachtverträgen wird kein Inventarverzeichnis erstellt.
• Gewerbe- und Wohnraummietverträge werden verwechselt.
• Bei kurzfristigen Mietverträgen ist die Mietsache ungenau beschrieben.
• Der Beginn des Mietverhältnisses ist unklar.

Die Rechte des Mieters sind:

• Das Recht, die Mietsache zu nutzen.
• Anspruch auf Übergabe und Erhaltung des Mietobjekts im vereinbarten Zustand.
• Hausrecht innerhalb der angemieteten Räume.

Die Pflichten des Mieters sind:

• Zahlung der Miete.
• Zahlung evtl. vereinbarter Pauschalen oder Vorauszahlungen auf Nebenkosten.
• Sorgfältige und pflegliche Behandlung des Mietobjekts.
• Anmeldung von Mängeln oder nicht vorgesehener Gefahren gegenüber dem Vermieter.
• Duldung von Instandsetzung-/Instandhaltung-/Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen u. ä.
• Zutrittsgewährung gegenüber dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen.

Die Rechte des Vermieters sind:

• Eigentum am Mietobjekt.
• Hausrecht, sofern die Immobilie nicht komplett vermietet wurde, innerhalb der als Gemeinschaftsräume anzusehenden Bereiche.
• Durchführung von Instandsetzung-/Instandhaltung-/Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen u. ä.
• Kündigungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen.
• Mieterhöhungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen.
• Erstellung einer Hausordnung.
• Verbot von Haustierhaltung ab einer bestimmten Größe.
• Übertragung von Betriebs- oder Nebenkosten auf den Mieter im gesetzlich zulässigen Umfang.

Die Pflichten des Vermieters sind:

• Bereitstellung des Mietobjekts im vereinbarten Zustand.
• Instandhaltung des Mietobjekts während der Mietzeit.

^{(c) Steuerberatung Sandra Oechler}

Zurück